pamulang1

Jl.Bukit Indah (Ciater Raya) Kel. Sarua, Kec. Ciputat, Kab Tangerang 

Lokasi 1ha, rencana 65 kavling, dipesan 60% (November 2008)

Konstruksi Selesai 22 unit, sedang 12 unit, disain 6, approval kredit 2

Sudah dihuni 12 KK

Plan Pamulang

Peta Lokasi

peta-lokasi

Harga kayu yang semakin tidak rasional sudah lama membuat rangka atap kayu menjadi tidak ekonomis dibandingkan baja ringan (zincalume atau galvaniz).
Keunggulan baja ringan adalah:

  • Biaya material yang diperlukan untuk menutup luasan bidang yang sama, lebih murah
  • Standarisasi mutu bahan lebih baik dari kayu. Pada material kayu untuk menekan harga jual, yang ditawarkan adalah kelas kayu yang semakin rendah
  • Anti Rayap
  • Anti Lapuk
  • Skill yang dibutuhkan untuk pengerjaan baja ringan (teknik kerja) masih di bawah kuda kuda kayu
  • Waktu pengerjaan cepat, yang artinya menghemat upah tukang

Masalah yang ada adalah, material baja ringan belum sepopuler kayu sehingga, masih sedikit tukang yang menguasai teknik kerja pemasangan atap baja ringan.

Selain itu, mayoritas pabrikan masih enggan menjual material baja ringan ke toko material, tetapi masih mengharapkan order jasa pemasangan.

Kondisi ini dimanfaatkan menjadi peluang usaha borongan pemasangan baja ringan. Pemilik rumah ‘ditakut-takuti’ oleh kontraktor/pabrikan baja ringan, akan risiko rubuh, tidak kuat, perlunya gambar komputer dsb-dsb.

Rumah Sederhana/Kecil vs Rumah Mewah/Besar

Membangun rumah sederhana/kecil tentu berangkat dari keterbatasan dana. Dengan ketatnya anggaran dana pembangunan pemilik rumah harus bekerja cerdas menangani berbagai aspek, termasuk atap rumahnya yang akan dibuat dari baja ringan.

  • Mandor/tukang: dicari yang memilki keahlian memasang baja ringan, sehingga pasang sendiri
  • Gambar komputer: pemborosan dan bisa diabaikan. Karena rumah sederhana/kecil tentunya rancangan atapnya sederhana dan kecil juga. Tentunya tidak ada bentangan atap (tanpa tiang/dinding) yang lebih dari 5m.
  • Selama bentangan atap masih di bawah 5 m, tidak diperlukan konstruksi aneh2.
  • Jarak antar rangka baja ringan antara 1,25 – 1,5 m. Kalau punya dana ekstra bisa dibuat lebih rapat
  • Manfaatkan sopi-sopi dalam rancangan atap

Bata Jumbo Super 22x10x5

Perbandingan biaya material dinding

Material Keterangan Ukuran Kebutuhan Harga Biaya
Dinding 1m Nov 08 Bahan
Batako Semen 2 lubang 38×18.5×7,5 14 1900 26,600
Abubatu Semen
Batako Kapur 3 lubang 31x15x7,5 21 1500 31,500
Kapur pasir trass
Batubata Tanah 17.5×4,3×7,5 78.3 300 23,483
Bata Jumbo Tanah 21×4.5×9 64 420 26,923
Bata Jumbo Super Tanah 22x5x10 50 450 22,500
Bata Ringan/Hebel 60x20x10 8.3 7800 65,000

Hal yang terabaikan saat memulai konstruksi

Pengerjaan pesanan kusen pintu dan jendela dari kayu butuh waktu sedangkan kusen harus sudah siap saat mulai memasang dinding atau mulai konstruksi. Biasanya pemilik rumah sering terburu-buru ingin konstruksi segera dimulai, sehingga saat memesan kusen beberapa aspek terabaikan. Yang sering terlupakan adalah aspek ukuran ketebalan kusen.

Ketebalan Kusen

Kusen kayu yang lazim berasal dari bahan kayu balok ukuran 6×12 atau 8×15. Rumah menengah atas yang memiliki keuangan lebih tentu saja menginginkan yang lebih prestise, kayu lebih tebal, dengan istilah rumah akan tampak lebih kekar dengan kusen kayu yang tebal.

Kusen dari balok kayu 6×12 tentu saja pilihan utama bagi rumah menengah bawah. Bahkan rumah sederhana, rumah kontrakan/kopel, sering mensiasati dengan kusen dari balok kayu 5×10

Kusen eks balok 8×15, akan menghasilkan ketebalan bersih kusen 14cm, sedangkan eks balok 6×12, menghasilkan ketebalan kusen bersih 11-11,5cm.

Tukang Ahli

Tukang yang kompeten adalah, mampu memasang dinding bata yang lurus dan rata, serta mampu memplester dinding dengan ketebalan 1-1,5cm (istilahnya plesteran tipis).

BIla batubata yang dipasang adalah batubata yang sekarang lazim dipasaran (berukuran kecil) yang memiliki lebar 7-8cm, pada kusen tebal 14cm, akan memaksa pelesteran dinding semakin tebal. Tukang terpaksa memplester dinding bata, kiri kanan masing-masing setebal 3cm (plsteran tebal), agar diperoleh dinding yang rata dengan kusen (istilahnya: TALI AIR).

Bila pasangan dinding tidak rata dan lurus, untuk mengejar keindahan, tukang yang kurang kompeten akan mensiasatinya dengan pelesteran yang semakin tebal. Bila ketebalan dinding ditambah ketebalan plester sudah melewati ketebalan kusen, maka terciptalah apa yang dikenal dengan istilah SEKONENGAN dinding

Singkatnya, dari prinsip ekonomis dan estetika, TALI AIR adalah yang ideal. Dinding yang sudah diplester dan diaci, rata dengan kusen.

SEKONENGAN mengindikasikan kelemahan perencanaan, tukang kurang kompeten dan pemborosan material dan upah tukang.

Pemborosan Saat Pelesteran

Tambahan ketebalan pelester 1cm atau lebih, sering tidak disadari oleh pemilik rumah, dan hampir dipastikan disembunyikan oleh tukang/mandor, untuk menyangkal kekurangahliannya. Tambahan ketebalan pelester tersebut merupakan pemborosan yang signifikan apalagi bila dinding yang diplester semakin luas.

Lebar Batubata dan Tebal Kusen

Bila dikehendaki memakai kusen tebal 14cm, pilihan batubata satu-satunya adalah batubata ukuran besar dengan lebat minimal 10cm. Sehingga plesteran yang dilakukan dengan ketebalan sedang. Bila memaksa memakai batubata kecil, menimbulkan pemborosan yang tidak perlu. Selain itu, plesteran yang semakin tebal, semakin berisiko terhadap retaknya plesteran.

Bila memakai kusen dengan ketebalan 11-11,5 cm:

  • memakai batubata kecil dengan lebar 7-8cm, akan memaksa tukaang melakukan pelesteran yang tebal,
  • memakai batubata sedang dengan lebar 9cm, akan memungkinkan dilakukan pelesteran yang tipis.

Dari masa ke masa, mutu dan spesifikasi barang selalu terkorbankan mengimbangi merosotnya dayabeli konsumen akibat keterpurukan ekonomi yang berkelanjutan. Konsumen sering tidak menyadari dibodohi produsen dengan ‘pengurangan mutu dan spesifikasi’ dalam upaya menghilangkan persepsi ‘barang mahal’.

Besi: meter vs kg

Misalnya besi, harga besi sebenarnya dikaitkan dengan berat (kg), saat ini (akhir 2008) Rp12.000 per kg. Tetapi masyarakat dipaksa pasar (baca produsen) membeli besi dalam satuan panjang (meter), dimana pemerintah tidak menjalankan peran regulasinya menjaga konversi berat ke panjang ini, suatu hal yang dikenal sebagai Standar Nasional Indonesia. Konsumen yang awam dipaksa membeli, misalnya besi 10mm per batang @12m, yang ternyata diameternya 8-9mm. Dari segi panjang konsumen bisa mengukur, tetapi dari segi berat konsumen tidak menyadari merosot lebih dari 30%. Dinegara dengan regulasi yang baik, toleransi yang diijinkan kurang dari 0,1mm, lebih dari itu adalah tindak penipuan.

Ukuran Batubata mengecil

Batubata dari masa kemasa juga mengalami kemerosotan ukuran. Dekade 80-an, batubata yang lazim beredar di Jawa berukuran 20x10x5 cm bahkan lebih, saat ini yang lazim beredar di Jakarta 17-18 x 7-7,5 x 4-4,2 cm. Suatu hal yang ‘biasa’ dilakukan produsen berbagai sektor termasuk batubata untuk menekan biaya produksi dan harga jual. Banyak konsumen tidak menyadari, volume melorot hampir 50%, yang secara logika harga harus separuhnya.

Back to the old good time

Berangkat dari prinsip ekonomis, kami mempropose ukuran lama 21x9x4,5cm (vol=850) dengan kode Batubata Jumbo seharga Rp420, bandingkan dengan Unyil 17×7,5×4,2 cm (vol=535) seharga Rp325.

Sedangkan unggulan kami adalah Jumbo Super 22x10x5 cm (vol=1100) seharga Rp450.

Bata Jumbo Super 22x10x5

Teknologi material bahan bangunan berkembang terus, salah satunya beton ringan aerasi (Aerated Lightweight Concrete/ALC) atau sering disebut juga (Autoclaved Aerated Concrete/ AAC). Sebutan lainnya Autoclaved Concrete, Cellular Concrete, Porous Concrete, di Inggris disebut Aircrete and Thermalite.

Beton ringan AAC ini pertama kali dikembangkan di Swedia pada tahun 1923 sebagai alternatif material bangunan untuk mengurangi penggundulan hutan. Beton ringan AAC ini kemudian dikembangkan lagi oleh Joseph Hebel di Jerman di tahun 1943.  Di Indonesia sendiri beton ringan mulai dikenal sejak tahun 1995, saat didirikannya PT Hebel Indonesia di Karawang Timur, Jawa Barat

Adonannya terdiri dari pasir kwarsa, semen, kapur, sedikit gypsum, air, dan alumunium pasta sebagai bahan pengembang (pengisi udara secara kimiawi). Setelah adonan tercampur sempurna, nantinya akan mengembang selama 7-8 jam. Alumunium pasta yang digunakan dalam adonan tadi, selain berfungsi sebagai pengembang ia berperan dalam mempengaruhi kekerasan beton. Volume aluminium pasta ini berkisar 5-8 persen dari adonan yang dibuat, tergantung kepadatan yang diinginkan. Adonan beton aerasi ini lantas dipotong sesuai ukuran.

Adonan beton aerasi yang masih mentah ini, kemudian dimasukkan ke autoclave chamber atau diberi uap panas dan diberi tekanan tinggi. Suhu di dalam autoclave chamber sekitar 183 derajat celsius. Hal ini dilakukan sebagai proses pengeringan atau pematangan.

Saat pencampuran pasir kwarsa, semen, kapur, gypsum, air, dan alumunium pasta, terjadi reaksi kimia. Bubuk alumunium bereaksi dengan kalsium hidroksida yang ada di dalam pasir kwarsa dan air sehingga membentuk hidrogen. Gas hidrogen ini membentuk gelembung-gelembung udara di dalam campuran beton tadi. Gelembung-gelembung udara ini menjadikan volumenya menjadi dua kali lebih besar dari volume semula. Di akhir proses pengembangan atau pembusaan, hidrogen akan terlepas ke atmosfir dan langsung digantikan oleh udara. Nah, rongga-rongga udara yang terbentuk ini yang membuat beton ini menjadi ringan.

Biaya Pasangan Dinding

Bata ringan dijual per m3 sudah diatas Rp650.000. Untuk material dinding ukuran yang lazim adalah 20x60cm dengan ketebalan 7cm dan 10 cm atau lebih. Bila memilih bata ringan Hebel ketebalan 10cm berarti 1m3 terdiri dari 83 bata ringan @Rp7850 per bata.

1m2 dinding membutuhkan 8,5 bata atau senilai Rp66.725 per m2

Tidak ekonomis, untuk material dinding

Bata Ringan Ekonomis? apple to apple dong!!

Klaim bahwa bata ringan karena ukurannya yang besar sehingga tidak memerlukan adukan pasangan yang tebal, atau bila menggunakan semen khusus (semen instan/mortar) cukup tipis, sehingga irit semen, dan irit upah, tidak sepenuhnya benar.

Saya jarang sekali melihat pasangan bata ringan dijadikan dinding pagar. Tentu hal ini ada alasan yang kuat. Yang pertama tentu saja kekuatan. Kekuatan dinding pagar beton ringan diragukan dapat menyaingi dinding pagar batubata.

Alasan lain adalah tidak ekonomis, alias mahal.

Alasan lain yang tidak lucu adalah, karena pasangan adukannya tipis, boleh jadi mudah dibongkar/dipreteli oleh orang iseng/maling.

Sifatnya yang Lunak

Calon pemakai harus menyadari, sifatnya yang lunak, mudah dikorek oleh benda keras, misalnya obeng, serutan. Kelunakan ini merupakan keunggulan sekaligus kelemahan yang patut dicermati. Dinding bata ringan tidak bisa diperlakukan sama dengan dinding batubata biasa, dalam banyak hal, seperti menggantung beban. Bahkan menggantung lukisan pun perlu penanganan khusus, misalnya dengan mengunakan pisher

Batubata, batako, celcon, hebel (beton aerasi), papan, gypsum, fiber cement, gedeg bambu, bilik, semen semprot dan styrofoam, dll.

 

Seiring kemajuan teknologi dan globalisasi, di pasar banyak beredar berbagai jenis material substitusi untuk dinding. Membandingkan material yang satu dengan yang lain, saat ini tidak cukup hanya semata melihat faktor harga dan mutu. Fungsi dinding itu sendiri harus menjadi landasan utama pengambilan keputusan pemilihan bahan.

 

Peran batubata: partisi vs struktur.

Rumah berdinding batu tradisional menerapkan prinsip, dinding sebagai bagian dari struktur rumah, yang berperanan menopang atap. Selain peran dinding lainnya sebagai sekat pemisah/pembatas atau partisi. Kita bisa melihat bangunan batubata tempo dulu yang lazim sama sekali tidak menggunakan cor beton untuk kolom (besi beton). Konstruksinya 100% mengandalkan pasangan batubata dan semen, dan ternyata mampu bertahan selama ratusan tahun.

 

Rumah berdinding batu saat ini, sudah lazim menggunakan kolom beton (cor dan besi beton) sebagai pengikat dinding batubata. Konstruksi rumah tersebut mengandalkan struktur kombinasi kolom beton dan dinding batubata, sebagai landasan atap.

 

Dinding batubata yang berperan sebagai bagian dari konstruksi atau struktur bangunan sudah tentu harus dibangun dengan material batubata dengan mutu dan spesifikasi yang sepadan dengan peran yang diembannya. Teknik kerja yang memadai seperti adukan pasangan, ketebalan adukan pasangan dan plesteran dinding sama sekali tidak boleh dikompromikan.

 

Rumah Modern

Rumah modern saat ini banyak yang sudah bergeser, mengandalkan kolom sebagai unsur utama dan satu-satunya struktur. Peran dinding semata hanya sebagai partisi atau sekat pemisah.

Bangunan bertingkat tinggi selalu meminimalisir penggunaan dinding batu untuk mengurangi bobot bangunan sebagai upaya meminimalisir biaya konstruksi. Dinding praktis hanya berfungsi sebagai partisi. Bangunan jenis apartemen semakin menunjukkan bahwa dinding hanya berfungsi sebagai partisi.

 

Peran dinding yang semata hanya partisi, tidak lagi struktur, memungkinkan alternatif material pengganti yang lebih variatif. Fibercemen (GRC) dengan tulangan besi hollow bisa menjadi pilihan yang paling ekonomis, sebagai material dinding partisi.

 

Bata Hebel/Beton Ringan Aerasi/AAC: partisi atau struktur

Bata Hebel dapat dijadikan sebagai material dinding struktur, karena uji teknisnya cukup baik.

Pasangan semen

Produsen selalu mengklaim bata hebel mengirit pemakaian semen (semen instan/mortar) karena untuk pasangan bata hebel cukup 0,5 cm semen, ditambah ukurannya yang besar (60cmx20cm). Klaim ini bisa diterima untuk pasangan bata hebel sebagai partisi. Tetapi bila konstruksi menghendaki bagian dinding tersebut adalah struktur bangunan, klaim tersebut sangat diragukan. Sampai saat ini belum ada uji kepakaran yang valid terhadap klaim tersebut.

Mengaplikasikan bata hebel pada bagian dinding struktur dengan teknik pengerjaan dinding partisi, berisiko tinggi terhadap kekuatan struktur bangunan. Mengaplikasikan pasangan semen instan hanya 0,5cm pada bagian dinding struktur, sangat diragukan. Pasangan semen yang tipis menghasilkan dinding struktur yang rentan terhadap tekanan/gaya horisontal. Bahasa kasar tukang tradisional ketabrak badan saja bata hebel bisa lepas.

 

Pengerjaan kolom

Kerancuan seperti ini semakin meluas, termasuk juga, teknik pengerjaan kolom. Menjiplak teknik pengerjaan dinding batubata ke bata hebel saat pengerjaan kolom sangat berisiko. Perlu diingat, dinding batubata dirancang memiliki ketebalan 15cm. Bata tebal 9cm, plester/aci kiri kanan 5-6cm. Sehingga, bila pengecoran kolom berbarengan dengan pemasangan batubata, diharapkan ketebalan kolom menjadi sama dengan dinding, yaitu 15cm (cor+plester). Suatu ketebalan kolom struktur yang cukup untuk rumah tidak bertingkat.

 

Berbeda dengan dinding partisi, seharusnya, kolom dicetak/dicor terlebih dahulu dengan spesifikasi yang sesuai.

Mengecor kolom berbarengan dengan pasangan bata hebel, apalagi pada bata hebel dengan tebal 7cm, akan menghasilkan ketebalan kolom 7cm. Kolom setebal ini tidak memadai sebagai kolom struktur, hanya memadai sebagai kolom pembantu (kolom praktis).

 

 

Selain itu sifatnya yang lunak, berisiko tinggi bila dinding bata hebel diekspos (tanpa diplester/aci)

 

Rumah yang menggunakan material partisi seharusnya dibangun dengan prinsip kerja yang sesuai, yaitu kolom harus dibangun dengan teknik kerja, spesifikasi, dan ukuran yang sesuai, misalnya kolom harus di cetak/dicor dengan semestinya.

Menggunakan material dinding yang lebih cocok sebagai partisi, pada bagian bangunan yang membutuhkan unsur struktur, sangat berbahaya.

 

Harga kayu terkait dengan volume (kubik=m3).

  • 1m3 berasal dari 1mx1mx1m, atau setara
  • 100cmx100cmx100cm=1.000.000cm3

Standar Panjang kayu yang lazim adalah 4m (400cm), walaupun dalam kenyataannya produsen/penjualan, menipu pembeli dengan panjang kayu yang semakin menyusut (3,6m sd 3,8m). Pedagang menentukan jumlah batang kayu per m3 berdasarkan asumsi panjang kayu 4m.

Kaso 4×6 (yang artinya ukuran penampang/besarnya kayu 4cmx6cm ), dalam 1m3 terdiri dari (1.000.000 dibagi 400 dibagi 4 dibagi 6), yaitu 104 batang.

  • Seharusnya bila pedagang kayu mengatakan 1m3 terdiri dari 104 batang kaso 4×6, arti seharusnya adalah terdiri dari 104 batang kayu dengan penampang 4cmx6cm dengan panjang tiap kayu 4m.
  • Akhir-akhir ini, penipuan penyusutan kayu mulai dilakukan pada ukuran penampang (besarnya kayu). Kaso 4×6, pada kenyataanya hanya 3×5 bahkan kurang
  • Argumentasi, bahwa hal tersbut akibat pengaruh mata gergaji, tidak bisa diterima. Apapun proses produksi pasti memiliki aspek gross (kotor) dan net (bersih).

Reng Kayu untuk dudukan genteng

  • Reng 2×3, 1m3= 416 batang
  • Reng 3×4, 1m3= 208 batang

Kaso untuk plafon, bekisting ngecor dan kegunaan lain

  • Kaso 4×6, 1m3=104 batang
  • Kaso 5×7, 1m3=  71 batang

Balok untuk kuda-kuda atap, kusen dan kegunaan lain

  • Balok 5×10, 1m3=50 batang
  • Balok 6×12, 1m3=34 batang
  • Balok 8×15, 1m3=20 batang

Papan, untuk lisplang, bekisting ngecor, furniture dan kegunaan lain

  • Papan 2×10
  • Papan 2×20
  • Papan 3×20
  • Papan 3×30

 Main Kayu

Praktik penipuan kayu yang mengakar ini, yang sengaja dibiarkan tumbuh berkembang oleh produsen/pedagang, aparat pemerintah, pemuka masyarakat dan agamawan, merupakan salah satu contoh menipu adalah bagian dari nilai luhur bangsa Indonesia. Istilah main kayu yang ditanggapi banyak orang dengan meringis atau senyum kecut, merupakan pertanda di bawah alam bawah sadar, orang tersebut tidak anti menipu.